Stan deweloperski mieszkania – co to znaczy?

Rynek pierwotny oferuje klientom poszukującym nieruchomości mieszkalnych szeroką gamę mieszkań, apartamentów i domów. Wszystkie nieruchomości są dostępne w:

• stanie surowym,
• stanie deweloperskim,
• stanie do zamieszkania (pod klucz).

Ze względu na bardzo indywidualny charakter nieruchomości mieszkalnych, które każdy chce zaaranżować zgodnie z osobistymi preferencjami i potrzebami najczęściej oferowanymi na rynku są nieruchomości w stanie deweloperskim. Dotyczy to w szczególności mieszkań i apartamentów. Domy coraz częściej sprzedawane są w stanie surowym wraz z możliwością doprowadzenia do stanu deweloperskiego przez ekipy rekomendowane przez dewelopera. Jeśli planujesz zakup mieszkania w stanie deweloperskim koniecznie sprawdź, co oznacza i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy zakupu, aby uniknąć rozczarowań później.

W poniższym artykule odpowiemy na pytania:

• Co oznacza stan deweloperski?
• Jakie elementy obejmuje?
• Dlaczego stanowi źródło nieporozumień między klientami a deweloperem?

Co oznacza stan deweloperski?

Stan deweloperski to pojęcie określające stopień wykończenia budynku. Jednak jego definicja różni się zależnie od firmy, a nierzadko także regionu. Brak jednoznacznej definicji prowadzi do sytuacji, w której klienci firm deweloperskich bardzo często bezpodstawnie zakładają, iż pewne prace w obiekcie zostaną wykonane przez ekipy dewelopera, podczas gdy w umowie zakupu nieruchomości nie ma o nich słowa.

Ogólnie przyjmuje się, że stan deweloperski to określenie stanu wykończenia domu, które nabywca odbiera od firmy deweloperskiej – i tu uwaga – zakres prac i elementy wykończenia zależą przede wszystkim od umowy sprzedaży, którą podpiszemy z deweloperem. Ten sam deweloper może oferować nieruchomości w różnym stanie, w zależności od specyfiki realizowanej inwestycji. W praktyce oznacza to, iż absolutnie bezpodstawnym jest sugerowanie się stanem wykończenia, jaki odebrali od tego samego dewelopera nasi znajomi czy rodzina, o współpracy z innymi deweloperami nawet nie wspominając. Każdorazowo zakres prac wykończeniowych jest określony w umowie i jeśli konkretne prace nie zostały w niej wyszczególnione, nie należy się spodziewać, że zostaną wykonane ponieważ zalicza się je do pewnego standardu wykończenia deweloperskiego. Czy możemy w takim razie mówić o standardowych elementach wykończenia deweloperskiego? I tak, i nie.

Stan deweloperski w standardzie: Co obejmuje?

Standardowo zakładamy, że w stanie deweloperskim pewne elementy wykończenia powinny być zrealizowane. Powinny być, nie oznacza, że w umowie deweloper nie określi zakresu prac w inny sposób (zawężając spektrum prac lub je rozszerzając podnosząc tym samym standard). Dlatego cały czas bazujemy na złożeniach, które mogą posłużyć potencjalnemu klientowi w ocenie atrakcyjności oferty danej firmy i świadomym podpisaniu (lub też nie) umowy zakupu nieruchomości.

Jakie elementy powinien w takim razie obejmować stan deweloperski?

Zakładamy, że w przypadku mieszkania stan deweloperski obejmuje:

• tynki i przygotowanie ścian do aplikacji wybranego systemu wykończeniowego,
• drzwi wejściowe,
• okna i parapety (zewnętrzne i wewnętrzne),
• wylewkę podłogową,
• instalacje: wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą i elektryczną,
• grzejniki.

Dodatkowo niektóre firmy deweloperskie oferują możliwość skorzystania z oferty standu deweloperskiego podwyższonego, w ramach której w mieszkaniu wykonuje się dodatkowe prace wykończeniowe np. montaż wybranych przez klienta podłóg lub rolet zewnętrznych. Oczywiście usługi te są dodatkowo płatne, przy czym świadczone przez dewelopera i wykonawców z nim współpracujących bardzo często nawet po dopłacie oferują bardzo korzystne warunki cenowe.

Dlaczego stan deweloperski stanowi źródło nieporozumień między klientami a deweloperem?

Jak już wielokrotnie podkreśliliśmy w powyższym artykule, nie ma jednej obowiązującej definicji stanu deweloperskiego, w związku z czym niemożliwym jest zobowiązanie wszystkich firm deweloperskich na terenie całego kraju do oferowania nieruchomości w stanie deweloperskim o identycznym standardzie wykończenia. W praktyce prowadzi to do licznych nieporozumień, które wynikają z:

• zawiłych zapisów w umowach sprzedaży, które nie zawsze są zrozumiałe dla kupujących,
• zbyt pobieżnego zapoznania się kupujących z warunkami oferowanego stanu deweloperskiego,
• braku dialogu między kupującym a deweloperem, który mógłby wyjaśnić wszelkie nieporozumienia już na etapie podpisu umowy przedwstępnej.

Aby uniknąć rozczarowań powinniśmy uważnie przeczytać umowę, a jeśli jakiekolwiek jej zapisy są dla nas niezrozumiałe zapytań o nie dewelopera. Nie bójmy się również negocjować dodatkowych świadczeń ze strony dewelopera. Także te realizowane odpłatnie mogą się okazać dla nas bardzo korzystne.