+48 22 123 01 05 PN-PT. 10-18

Umowa deweloperska – co powinna zawierać, jaki jest jej koszt i na co zwrócić uwagę?

Kupno mieszkania jest zdecydowanie jedną z największych inwestycji w całym życiu – zwłaszcza gdy do finansowania mieszkania zaciągamy kredyt hipoteczny. Wobec tego, jako taka, powinna być dokładnie przemyślana i zabezpieczona. W tym artykule prezentujemy kompendium wiedzy o umowie deweloperskiej. Wskazujemy, co powinna zawierać, jaki jest jej koszt, a także – na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska podpisywana jest jeszcze przed odbiorem nieruchomości. Dzięki temu deweloperzy mogą uzyskiwać inwestorów jeszcze na etapie planowania wzniesienia nieruchomości czy na etapie jej budowy. 

Co to jest umowa deweloperska? Jest to nic innego jak umowa, która zobowiązuje dewelopera do wzniesienia i ukończenia budowy nieruchomości oraz przeniesienia praw własności na nabywcę mieszkania. Z kolei obowiązkiem nabywcy jest opłacenie kosztów nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę, że umowa deweloperska nie jest jedyną umową, która może być zawierana podczas nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym. Poza nią nabywca i deweloper mogą podpisać umowę przedwstępną, która zwana jest również umową rezerwacyjną. Czym różni się umowa przedwstępna i umowa deweloperska? Umowa rezerwacyjna sprowadza się do czasowej rezerwacji nieruchomości na rzecz nabywcy w zamian za uiszczenie opłaty rezerwacyjnej.

Taka umowa jest świetnym rozwiązaniem, gdy inwestor nie jest jeszcze gotowy do nabycia nieruchomości i podpisania umowy deweloperskiej np. ze względu na chwilowy brak zdolności kredytowej, problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego lub poprzez konieczność uprzedniej sprzedaży swojej dotychczasowej nieruchomości.

Umowa deweloperska – ustawa

Umowa deweloperska tworzona jest na bazie ustawy deweloperskiej. Ustawa ta jest aktem prawnym, który reguluje i mocuje prawa oraz obowiązki deweloperów podczas sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego.

Ustawa deweloperska regulująca umowę deweloperską jest aktem Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Ustawa deweloperska chroni nabywcę poprzez zapewnienie mu praw do:

  • ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz własności posadowionej na niej nieruchomości,
  • przeniesienia na nabywcę nieruchomości własności nieruchomości, która jest zabudowana domem jednorodzinnym,
  • ustanowienia własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia na nabywcę praw własnościowych.

Zapisy ustawy deweloperskiej weszły w życie 29 kwietnia 2012 roku. Nadrzędnym celem sporządzenia tej ustawy było zapewnienie nabywcom nieruchomości z rynku pierwotnego kompleksowej i wszechstronnej ochrony.

Umowa deweloperska – koszt

Koszt umowy deweloperskiej składa się z kilku czynników. Ustawodawca wymaga, aby nabywca i deweloper zawarli umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Taka forma podpisania umowy znacząco zwiększyła koszt czynności względem standardowej umowy bez taksy notarialnej.

Niemniej, jednocześnie wraz z wyższym kosztem umowy deweloperskiej podpisywanej notarialnie wzrasta jej bezpieczeństwo – zwłaszcza dla inwestora. Poza tym dzięki temu koszt umowy deweloperskiej dzielony jest na dwie strony transakcji – dewelopera i inwestora. Podział kosztów może być określony inaczej, niemniej wyłącznie z korzyścią dla nabywcy.

Umowa deweloperska – koszt u notariusza

Sporządzając umowę deweloperską u notariusza, należy pamiętać, że na koszt sporządzenia umowy składa się taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, a także koszt wypisu aktu notarialnego.

Notariusz za sporządzenie umowy deweloperskiej pobiera taksę notarialną, która stanowi nie więcej, niż połowę stawki maksymalnej. Stawkę maksymalną determinuje cena nieruchomości, której dotyczy umowa. Najczęściej taksa maksymalna oscyluje w granicach od 2 do 5 tys. złotych. Wobec tego połowa taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej wynosi od 1 do 2,4 tys. złotych. Wysokość kosztów taksy notarialnej określana jest Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, wobec czego koszt umowy deweloperskiej u notariusza nie może być wyższy od wynagrodzenia określonego w rozporządzeniu.

Poza samą taksą notarialną koszt umowy deweloperskiej u notariusza sprowadza się również do wypisu aktu notarialnego.

Koszt wypisu aktu notarialnego to koszt sporządzenia poświadczonych egzemplarzy umowy. Zwykle sporządza się po jednym egzemplarzu dla dewelopera i po jednym dla nabywcy nieruchomości. Poza tym jeden egzemplarz wypisu aktu notarialnego z umowy deweloperskiej trafia do sądu, który na jego podstawie sporządza wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Kolejny egzemplarz wypisu aktu notarialnego jest często konieczny do przedłożenia bankowi, który udziela kredytu hipotecznego nabywcy.

Taksa maksymalna za wypis aktu notarialnego kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego. Zatem koszt umowy deweloperskiej u notariusza wynikający z wypisu aktu notarialnego oscyluje najczęściej w granicach 100-200 zł za egzemplarz.

Nie należy zapominać również o tym, że koszt umowy deweloperskiej zawiera w sobie opłatę sądową za wniosek skierowany do sądu o wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata sądowa to koszt 150 zł. Dodatkowo konieczne jest pokrycie kosztu podatku VAT w wysokości 23% za taksę notarialną i wypis aktu notarialnego.

Umowa deweloperska bez notariusza

W świetle bieżącego prawa umowa deweloperska sporządzana bez notariusza – czyli sporządzana w formie zwykłej umowy pisemnej – jest… nieważna. Determinuje to art. 73 §2 kodeksu cywilnego.

Co więcej, umowa deweloperska bez notariusza nie może być konwalidowana, czyli notarialnie umocowana prawnie. Dlatego też, umowa deweloperska zawsze musi być sporządzana w formie aktu notarialnego.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny to złożony temat. Dlatego też jeszcze przed uzyskaniem kredytu oraz podpisaniem umowy deweloperskiej warto zweryfikować własną zdolność kredytową.

Wielu nabywców popełnia błąd, który polega na tym, że zaczynają od wyboru nieruchomości, a dopiero potem weryfikują swoją zdolność kredytową. Warto na to uważać, podpisując umowę deweloperską i zacząć przygotowania do zakupu lokalu od zweryfikowania zdolności kredytowej.

Dopiero w drugim kroku, gdy znamy już swoją zdolność kredytową, wybrać nieruchomość i dewelopera. Następnym krokiem powinno być sporządzenie umowy rezerwacyjnej (umowy przedwstępnej) i dalej umowy deweloperskiej.

Po sporządzeniu z deweloperem umowy deweloperskiej kolejnym etapem powinno być skompletowanie niezbędnych dokumentów oraz złożenie wniosku o przyznanie kredytu hipotecznego, a następnie podpisanie umowy kredytowej i aktu notarialnego.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Tak, w świetle aktualnych przepisów prawnych umowa deweloperska jest konieczna do zakupu nieruchomości od dewelopera. 

Pamiętajmy, że umowa deweloperska musi być sporządzona u notariusza, a jej podpisanie jest niezbędne niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywana jest za pośrednictwem środków własnych, czy zewnętrznego finansowania w postaci kredytu hipotecznego.

Umowa deweloperska – wzór

Jak wygląda wzór umowy deweloperskiej i co powinna zawierać taka umowa? Przede wszystkim:

    dane dewelopera i nabywcy,

    datę i miejsce zawarcia umowy,

    informacje o nieruchomości wraz z jej ceną,

    termin przeniesienia praw własności na nabywcę,

    harmonogram oraz wysokość opłat na rzecz dewelopera,

    parametry techniczne nieruchomości i standard prac wykończeniowych,

    numer pozwolenia na budowę i terminy prac budowlanych,

    wysokość kar umownych i odsetek,

    wskazanie mieszkaniowego rachunku powierniczego,

    warunki, w których możliwe jest odstąpienie od umowy,

    zobowiązania, prawa i obowiązki stron umowy.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna stanowi odrębny akt prawny względem umowy deweloperskiej. Przyjmuje ona formę aktu notarialnego, który pozwala nabywcy dochodzić sądownie zawarcia umowy deweloperskiej, gdy deweloper będzie uchylał się od jej zawarcia. Poza tym umowa przedwstępna niekiedy pod względem swoich zapisów jest zbliżona do umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę i na co uważać?

Na co uważać, podpisując umowę deweloperską? Istotnym aspektem, na który należy zwrócić szczególną uwagę, jest zmiana ceny mieszkania. Czasem bywa tak, że planowana cena nieruchomości na etapie jej projektowania lub wznoszenia jest inna od kosztu określonego przez dewelopera po jej wybudowaniu. Różnica w cenie nieruchomości może oscylować w granicach nawet 2-3%. Warto więc zwrócić na to uprzednio uwagę i dopytać o warunki umowy notariusza oraz dewelopera.

Kolejną istotną kwestią jest możliwość odstąpienia od umowy, gdy nabywca nie otrzyma kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Warto się zabezpieczyć, sporządzając umowę deweloperską w taki sposób, aby możliwe było odstąpienie od umowy w momencie, w którym nabywca otrzyma negatywną decyzję kredytową.

Warto także określić stosunek kosztów notariusza, który ponoszony jest przez dewelopera i nabywcę.

Umowa deweloperska a kary umowne

Kary umowne w umowach deweloperskich to standardowa i powszechna praktyka. Specyfika i wysokość tych kar mogą być różne, w zależności od ustaleń między nabywcą i deweloperem. Warto więc dokładnie prześledzić zapisy umowy i zastanowić się, czy kary umowne, ich wysokość oraz wartość odsetek są akceptowalne przez nabywcę i dewelopera. Kary umowne w umowach deweloperskich nie są wymagane prawnie, niemniej brak ich umocowania w umowie znacząco utrudnia dochodzenie swoich praw w wyniku niewywiązania się z umowy którejś z jej stron.